Gost rubrike #Notes jedan je od rijetkih koji je pristao odgovoriti na kontroverzno pitanje – treba li nam agent za nekretnine. Nikola Sluganović se kao pravnik specijalizirao upravo za nekretninska pitanja, a u svom poslu svakodnevno surađuje s kupcima s prodavateljima nekretnina. I s agencijama za nekretnine. U temi tjedna govorimo o tome kako prepoznati nekvalitetne agente za nekretnine, ali i nekvalitetne nekretnine.
Nikola Sluganović
Na početku, definirajmo koje su dužnosti, odnosno obveze agenta za nekretnine?
Sluganović: Kada govorimo o striktno zakonskim obvezama, prvenstveno je to sa strane agencije da pokuša putem svojih kanala poput web stranice i privatnih kontakata za svojeg klijenta prodavatelja pronaći najboljeg kupca.
U tom cijelom procesu agencija temeljem svojeg iskustva na tržištu nekretnina pomaže klijentu u određivanju realne cijene i u konačnici ako je tako dogovoreno s klijentom za njega vodi pregovore. Eventualno angažira svoje odvjetnike za sastavljanje ugovorne dokumentacije i prati cijeli proces kupoprodaje.
Što je ono što agenti za nekretnine propuštaju učiniti, a dio je ovih obveza koje ste spomenuli?
Sluganović: Zna se često dogoditi da prodavatelj misli da ima spremnu cjelokupnu dokumentaciju za prodaju nekretnine. U trenutku kada se kupac pojavi i zahtijeva dokumentaciju na uvid, tek tada prodavatelj shvati da ona nije potpuna. Nerijetko se tek tada otkriju birokratski problemi na samoj nekretnini. Takve situacije mogu znatno otežati kupoprodaju, a u konačnici i osujetiti dovršetak prodaje.
Kupci se najviše žale na dvostruku agencijsku proviziju. Je li riječ o nepoštenoj poslovnoj praksi?
Sluganović: Negativan stav oko naplate dvostruke provizije prisutan je ponajviše zato jer se povremeno dogodi da agencije prilikom upita potencijalnih kupaca odbiju pokazati nekretninu. To se događa kad im se javi osoba koja je samostalno nekretninu pronašla na agencijskim kanalima, a da istovremeno ne traži njihove usluge, nego samo priliku za njezino razgledavanje.
Tada se zna dogoditi da ih iz agencije odbiju ako s njima ne potpišu ugovor. Pa čak da ni ne obavijeste prodavatelja da postoji zainteresirani kupac. Tako nešto nije dozvoljeno i to direktno šteti prodavatelju nekretnine kojeg ta agencija zastupa. Podsjetit ću, agencija ima obvezu svojeg prodavatelja povezati s potencijalnim kupcima i predstaviti njegovu nekretninu svim zainteresiranim stranama.
Koje su to skrivene manjkavosti kod brojnih građevina na tržištu nekretnina te kako ih sami možete prepoznati, doznajte u prilogu.
Nekretnine: što muči agente, a što kupce i prodavatelje?
Treba li agent za nekretnine upozoriti svoju stranku na manjkavosti građevine ili se to od njega ne očekuje?
Sluganović: Kada kupac angažira agenciju, u pravilu on brifira agenta kakve karakteristike traži kod nekretnine. Tada bi agencija trebala upozoriti kupca ako se zainteresira za nekretninu koja ne ispunjava sve njegove potrebe i zahtjeve.
Surađujete s agencijama za nekretnine, ali i onima koji u tijeku kupoprodaje negdje zapnu. Što muči agente za nekretnine, a što kupce odnosno prodavatelje?
Sluganović: Iz agencija za promet nekretnina odvjetničke usluge traže kad u svojem paketu klijentima nude i pravnu podršku. U obliku sastavljanja te provjere dokumentacije i slično. S druge strane, agencije se javljaju za odvjetničke usluge i kad se pojavi potreba naplate posredničkih provizija. Često se dogode situacije da po završetku obavljenog posla, klijent agenciji ne plati posredničku proviziju. Tada angažiraju odvjetnika da im vodi i prati cijeli proces naplate.
Govoreći o kupcima i prodavateljima, oni angažiraju odvjetnika kad se samostalno upuste u kupoprodaju nekretnine ne želeći angažirati agenciju. Odvjetničke usluge tada uključuju provjeru pravnog stanja nekretnine, proces pregovora, sastavljanje ugovora, predugovora i druge ugovorne dokumentacije koja je povezana s prijenosom vlasništva nekretnine. U konačnici uknjižbu vlasništva nekretnine u zemljišnim knjigama, provedbu kroz katastar te eventualno prijenos režija i slično.
Kako prepoznati nedovoljno stručnog agenta za nekretnine?
Sluganović: Izuzetno je važno prije odluke o angažiranju bilo koje agencije opremiti se sa što više informacija o njihovom dotadašnjem radu i prijašnjim referencama. Prije svega jesu li oni uopće ovlašteni za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina s obzirom na današnje vrijeme u kojem se pojavljuje sve više neovlaštenih agencija na tržištu nekretnina. Ovdje bih napomenuo da treba razlikovati agenciju i agenta. S agencijom se samo sklapa ugovor, a agent je onaj koji vodi cijeli proces kupoprodaje.
Kvalitetan agent za posredovanje u prometu nekretnina treba biti pristupačan i znati odgovore na sva pitanja vezana uz nekretnine općenito, a ne samo nekretninu za koju je u pojedinom slučaju zadužen. Treba biti educiran u nekretninskom području, ali i profesionalan u obavljanju svojeg posla te komunikaciji sa strankama. Uz to je poželjno da bude elokventan, a u većini slučajeva i dobar psiholog. Naposljetku će svatko prema svojoj intuiciji odabrati agenciju i agenta kad procijeni ima li u njega ili nju dovoljno povjerenja.
Pogledajte cijelu emisiju Koordinacija i pretplatite se na naš YouTube kanal kako ne biste propustili najzanimljivije i najaktualnije vijesti iz građevinskog svijeta.